Usucapião é uma das formas mais conhecidas — e ao mesmo tempo mais mal compreendidas — de se adquirir a propriedade de um imóvel. Muita gente já ouviu falar, mas poucos sabem exatamente quais são os requisitos e como comprovar esse direito perante o cartório ou a Justiça. Neste artigo, explicamos os principais tipos de usucapião e o que é necessário para conseguir o reconhecimento da propriedade.

O que é usucapião

Usucapião é o modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada e ininterrupta de um bem, associada a outros requisitos legais, como a ausência de contestação do verdadeiro proprietário durante o período exigido por lei. Na prática, é uma forma de reconhecer juridicamente uma situação de fato que já existe há anos.

Principais tipos de usucapião

• Usucapião extraordinária: exige posse mansa e pacífica por prazo mais longo, independentemente de título ou boa-fé
• Usucapião ordinária: exige posse por prazo menor, desde que o possuidor tenha justo título e boa-fé
• Usucapião especial urbana: aplicável a imóveis urbanos de pequena metragem usados como moradia
• Usucapião especial rural: aplicável a imóveis rurais usados para moradia e trabalho produtivo do próprio possuidor ou da família
• Usucapião familiar: aplicável quando um dos ex-cônjuges ou ex-companheiros permanece no imóvel do casal após a separação, abandonado pelo outro

Quais documentos e provas são necessários

Como a usucapião depende principalmente da comprovação da posse ao longo do tempo, é importante reunir o máximo de evidências possível, tais como:

• Contas de água, luz, telefone ou condomínio em nome do possuidor, ao longo dos anos
• Comprovantes de pagamento de IPTU ou ITR do imóvel
• Fotografias que demonstrem a ocupação do imóvel ao longo do tempo
• Testemunhas que confirmem a posse contínua e pacífica
• Eventual contrato particular de compra e venda ou outro documento que demonstre a origem da posse

Usucapião judicial x extrajudicial

Além da via judicial tradicional, desde 2015 é possível requerer o reconhecimento da usucapião diretamente em cartório de registro de imóveis, de forma extrajudicial, desde que haja concordância de todos os interessados (como confrontantes e eventual proprietário registrado) e a documentação esteja completa. Quando há contestação ou dúvida sobre os requisitos, o caminho segue sendo o judicial.

Passo a passo simplificado

De forma resumida, o processo envolve a reunião da documentação e provas de posse, a elaboração de uma planta e memorial descritivo do imóvel por profissional habilitado, a análise do tipo de usucapião aplicável ao caso e, então, o protocolo do pedido na via extrajudicial ou judicial, conforme a situação.

Fale com quem entende do assunto

Cada caso de usucapião tem particularidades que influenciam diretamente as chances de sucesso e o caminho mais adequado a seguir. A equipe da Maia Advogados pode avaliar a documentação disponível e orientar os próximos passos. Entre em contato conosco e tire suas dúvidas.